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在經濟活動與日常生活里，無租使用房產的現象屢見不鮮，比如企業無償使用關聯方房產辦公，個人免費借用他人商鋪經營。然而，很多人對其中涉及的房產稅納稅義務風險知之甚少，由此可能引發一系列稅務問題。接下來，我們就依據相關政策，深入剖析這些風險。?

政策依據：無租使用房產的納稅判定

根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第一條規定：無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。這就明確了，即便房產產權不屬于自己，只要處于無租使用狀態，使用人便成為了房產稅的代繳義務人。比如，甲企業無償使用乙單位的一處閑置廠房用于生產，那么甲企業就需要按照該廠房的房產余值代乙單位繳納房產稅。此政策旨在防止因無租使用房產導致的稅收漏洞，保證房產稅征收的完整性。

風險一：納稅義務主體認定偏差

不少納稅人會錯誤地認為，既然房產不歸自己所有，就無需承擔房產稅的繳納責任。像某企業無租使用關聯企業的房產多年，一直未繳納房產稅，理由是房產并非本企業資產 。但按照財稅〔2009〕128號文件，只要存在無租使用其他單位房產的情況，使用人就是法定的代繳義務人。若納稅人未能正確認定自身納稅主體身份，未履行代繳義務，一旦被稅務機關檢查發現，除了要補繳稅款，還會面臨滯納金和罰款。滯納金通常從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五；罰款則可能是不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下 ，這無疑會給企業帶來沉重的經濟負擔 。渭南宏信置業有限公司在2018年9月起無租使用王春英房產用于辦公，卻未代繳房產稅，最終被稅務局要求補繳稅款，并被處以60%的罰款 ，這就是一個典型的案例。

風險二：向產權人追繳困難

雖然無租使用方承擔著代繳納房產稅的義務，但從納稅義務本質來講，房產稅的法定納稅主體仍是產權所有人。所以，代繳人在代繳納房產稅后向產權人追償時，常常會遭遇阻礙。假設A公司無租使用B公司的房產并代繳了房產稅，當A公司向B公司追償時，如果雙方事先沒有關于稅費承擔的明確書面約定，B公司很可能以未收取租金且事先無約定為由拒絕支付這筆費用 。畢竟從B公司的角度看，自己未從房產使用中獲取租金收益，卻要承擔稅費支出，這顯然難以接受 。在這種情況下，代繳人可能不得不通過法律途徑解決糾紛，這不僅耗時費力，還會增加維權成本，而且款項能否順利追回也充滿不確定性 。

風險三：司法認定存在地區差異

在司法實踐中，對于無租使用房產“代繳”規定的認可度在不同地區存在差異 。多數法院認可稅收文件的規定，但也有個別法院會綜合案件具體情況進行全面考量 。在某些涉及房產稅費糾紛的案件中，法院除了參考財稅〔2009〕128號文件外，還會審查雙方之間是否存在其他約定、房產的實際使用情況以及使用人是否因使用房產獲得了其他利益補償等因素 。這就導致在無租使用房產代繳房產稅問題上，如果產生糾紛并訴至法院，最終判決結果存在不確定性 。一旦法院的判決與稅務機關的認定不一致，納稅人就可能面臨額外的經濟損失 ，比如多承擔稅費或者無法獲得預期的追償款項 。

風險四：計稅依據和稅率適用錯誤

無租使用房產代繳房產稅時，應依照房產余值計算繳納，房產余值為房產原值一次減除10% - 30%后的余值 ，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定 ，適用稅率通常為1.2% 。若納稅人錯誤計算房產余值，比如未正確減除規定比例，或者錯用稅率，都會導致少繳或多繳房產稅 。少繳房產稅會面臨稅務機關的追征和處罰；多繳房產稅雖后續可申請退稅，但會占用企業資金，增加不必要的財務成本 。例如某房產原值100萬元，當地規定減除幅度為20%，若企業誤按10%減除計算房產余值，就會導致少繳稅款，從而引發稅務風險 。

為避免上述風險，無租使用房產的單位和個人務必深入、準確地理解相關稅收政策，在無租使用房產前與產權所有人就房產稅承擔問題達成明確的書面協議 。同時，密切關注當地稅務機關的征管要求和司法實踐中的裁判觀點，確保自身納稅行為合法合規 ，將稅務風險降到最低。

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